Вчера, сегодня, завтра: что происходит на рынке недвижимости в России? Узнали у эксперта
Чтобы разобраться в вопросах недвижимости — сегмента, претерпевающего ряд изменений в последние несколько лет, — обратились к эксперту. Узнали у генерального директора Time Property Максима Афанасова, как обстоят дела с рынком в теории и как работать с ним на практике.
ВЧЕРА
С начала 2022 года рынок испытывал небольшую турбулентность, и в первые кварталы наблюдалось затишье в сегменте новостроек. Вектор покупателей ожидаемо сместился в сторону вторичной недвижимости, и многие ожидали появления большого количества стрессовых активов — хотели купить уже готовое с хорошим дисконтом. Плюс искали предложения от продавцов, желающих продать за наличные.
Такие предложения действительно появлялись, но их было ограниченное количество, и это был скорее залежавшийся товар, с которым многие поспешили расстаться. Почему? Все просто: дальнейшие перспективы рынка было сложно спрогнозировать, и продавцам приходилось быть более сговорчивыми. При этом застройщики цены снижать не спешили и плавно индексировали их в сторону увеличения — по причине курса валют, удорожания логистики строительных материалов и прочих изменений на рынке.
Спустя время вектор снова сместился в сторону строящегося жилья: уже ближе к 3–4 кварталу 2022 года покупатель вернулся к новостройкам и продолжил активно пользоваться льготными программами (от государства и банков). Также резкий скачок ключевой ставки по ипотеке для многих сделал невыгодным покупку готового жилья.
Примерно в начале 2023 года средняя стоимость строящегося жилья приблизилась к стоимости готовой квартиры в этом же районе. В отдельных случаях строящиеся квартиры с перспективой ожидания 2–3 года даже стали дороже, чем готовые в соседнем доме.
Основными катализаторами, как и прежде, были льготные программы на новостройки. Многие предпочитали взять семейную или IT-ипотеку на выгодных условиях и инвестировать. Также застройщики стали более охотно идти навстречу покупателям без ипотеки — согласовывать длительные беспроцентные рассрочки до конца стройки и продавать большие объемы появившимся крупным инвесторам в виде ЗПИФов и других финансовых структур. Все эти факторы увеличили спрос на новостройки и ускорили рост цен — падения не случилось.
СЕГОДНЯ
Многие застройщики выходят на старт продаж новых проектов с уже сильно подросшими ценниками в сравнении с 2022 годом. Основной тенденцией на 2024-й, на мой взгляд, будет еще больший рост продаж в долгую рассрочку. Если ситуация с ключевой ставкой не изменится и стоимость ипотеки на вторичное жилье не уменьшится, покупатели продолжат покупать новостройки даже по высокой стоимости именно с использованием беспроцентных рассрочек.
На вторичном рынке возможность конкурировать с застройщиками и давать долгие беспроцентные рассрочки отсутствует, так как продавцам деньги нужны сразу, а лучше — еще вчера. Цены на такую недвижимость, безусловно, тоже будут расти, но, скорее, в долгой перспективе. Плавно будут подтягиваться за рынком строящегося жилья и реагировать на изменения ипотечных программ.
В сегменте премиум-жилья ситуация другая. Здесь имеет смысл отталкиваться от самого объекта, а не степени его готовности и льготных программ.
У многих инвесторов и покупателей появился интерес ввиду невозможности и желания тратить деньги не в стране. Как результат — вкладываются в новую квартиру или улучшают условия именно сейчас.
Инвесторы с большим бюджетом именно дорогих квартир привыкли считать прибыль в долларах, и, несмотря на увеличение стоимости в рублях, в валюте для них ничего не изменилось. К слову, некоторые дорогие объекты в валюте стали доступнее. Все эти факторы влияют на спрос и подогревают ажиотаж. На текущий момент в большом количестве строящихся и готовых проектов выкуплено и большое количество дорогих квартир. На конец 2023 года заключили аномальное количество сделок в сегменте премиум.
ЗАВТРА
Если имеете свободную наличку и планируете в обозримом будущем купить квартиру в относительно небольшом бюджете, например с помощью одной из льготных программ по ипотеке (семейной или IT), сейчас — то самое время. Так как скоро такой ипотеки может не быть — и возможности купить с минимальными и комфортными процентами тоже. Что дальше делать с этой квартирой, уверен, разберетесь.
Если решили купить, напротив, дорогую квартиру в строящемся доме, сегодня найдете интересный вариант в рассрочку с дополнительной скидкой. Можно согласовать удобные поквартальные платежи, а остаток суммы разместить на вкладе с возможностью частичного снятия и пополнения, тем самым оплачивать только часть, а на остатке зарабатывать дополнительные проценты. Пока застройщики охотно идут на согласование рассрочек.
Если говорить о готовых квартирах, то падать в цене ничего не будет. Возможно, замедлится рост. Никто не будет продавать в минус, и квартира — последнее, с чем человек захочет расставаться, даже если их десять. У нас в стране квартира для многих больше чем просто актив. Ждать ощутимого падения стоимости я бы не стал.
Статьи по теме
Подборка Buro 24/7
